Pagar sus tarjetas de crédito justo antes del cierre puede bajarle el puntaje de crédito 20 puntos o más, y con eso poner en riesgo toda la compra de su casa. Esta rareza del sistema de puntaje ha tomado por sorpresa a incontables compradores en la recta final de su transacción.
Qué pasa cuando paga sus tarjetas antes del cierre
Un caso reciente ilustra el problema a la perfección. Un comprador pagó su tarjeta de crédito por completo, pensando que estaba mejorando su perfil crediticio para el cierre. La tarjeta solo tenía un saldo de $10, así que parecía una decisión financiera inteligente. En vez de eso, su puntaje bajó 20 puntos de inmediato y ya no calificaba para los términos originales del préstamo.
Eso obligó a meter la transacción a un proceso de rapid rescore, que agregó tres días más al calendario. Durante ese proceso, el equipo descubrió que el prestamista original estaba cobrando 6 puntos en cargos, algo que al comprador nunca le habían dicho desde el principio. Los cargos sorpresa y los problemas de tiempo obligaron a cambiar de prestamista por completo, a pocos días del cierre programado para el viernes.
Por qué baja el puntaje después de pagar
Los algoritmos de puntaje toman en cuenta su índice de utilización de crédito, es decir, el porcentaje del crédito disponible que usted está usando. Cuando paga por completo y cierra una cuenta de tarjeta, pierde ese límite de crédito disponible. Si esa tarjeta representaba una parte importante de su crédito total disponible, la utilización en las tarjetas restantes puede dispararse.
Además, cerrar una cuenta puede afectar la antigüedad promedio de sus cuentas, otro factor del puntaje. Incluso dejar un saldo pequeño (menos del 10% de utilización) suele ser mejor para su puntaje que cerrar cuentas por completo.
Cómo medir sus movimientos de crédito durante la compra
El proceso de aprobación hipotecaria implica varias revisiones de crédito. Los prestamistas normalmente sacan un reporte inicial durante la preaprobación y luego vuelven a jalar el crédito justo antes del cierre para confirmar que nada cambió. Cualquier cambio importante en su perfil entre esas dos revisiones puede afectar los términos del préstamo o la aprobación misma.
La mayoría de los profesionales hipotecarios recomienda evitar cualquier cambio de crédito durante el proceso de compra. Eso incluye pagar tarjetas, abrir cuentas nuevas o hacer compras grandes. Incluso los cambios positivos, como bajar deuda, a veces salen contraproducentes en el corto plazo.
Cómo funciona un rapid rescore
Cuando surgen problemas de crédito cerca del cierre, un rapid rescore a veces salva la transacción. El proceso consiste en trabajar directamente con los burós de crédito para actualizar su reporte con información nueva, normalmente en 3 a 5 días hábiles en lugar de los 30 a 45 días habituales.
Los rapid rescores no están garantizados y suman tiempo y costo a su transacción. En el caso que mencionamos, el rapid rescore sí subió el puntaje del comprador lo suficiente para calificar, pero creó un retraso de tres días que apretó un calendario de cierre que ya venía justo.
Qué hacer con los cargos sorpresa del prestamista
La sorpresa de los 6 puntos en este ejemplo apunta a otro problema común del cierre. Los cargos y puntos del prestamista deberían informarse con claridad desde temprano en el proceso, pero a veces aparecen costos adicionales cerca del cierre. Cuando pasa eso, el comprador tiene derecho a buscar otro financiamiento, incluso a último minuto.
Cambiar de prestamista a días del cierre es estresante, pero a veces es necesario. El prestamista nuevo tendrá que correr con el proceso de underwriting y la documentación, lo que puede retrasar el cierre, pero puede ahorrarle miles de dólares en cargos innecesarios.
Cómo comunicar los retrasos a todas las partes
Cuando los problemas de financiamiento causan retrasos, afectan a todos en la transacción. Los vendedores suelen frustrarse y preocuparse por si el trato de verdad va a cerrar. En esos momentos, la comunicación clara y frecuente se vuelve crítica.
Los agentes de bienes raíces tienen que mantener informados a los vendedores sobre qué está pasando, por qué hay retrasos y qué se está haciendo para resolverlo. La transparencia sostiene la confianza y mantiene la transacción en pie durante los momentos difíciles.
Preguntas frecuentes
¿Debo pagar mis tarjetas de crédito antes de solicitar una hipoteca?
Bajar los saldos de sus tarjetas para reducir la utilización generalmente es bueno, pero evite pagar y cerrar cuentas durante el proceso hipotecario. Lo ideal es mantener la utilización por debajo del 30%, sin eliminar por completo el crédito disponible.
¿Cuánto tarda un rapid rescore?
Un rapid rescore normalmente toma de 3 a 5 días hábiles, comparado con 30 a 45 días de una actualización normal del reporte de crédito. Cuesta extra y no garantiza que se logre la mejora de puntaje que se necesita.
¿Puedo cambiar de prestamista justo antes del cierre?
Sí, puede cambiar de prestamista incluso a días del cierre, pero lo más probable es que retrase la transacción. El prestamista nuevo necesita tiempo para completar el underwriting y preparar los documentos de cierre.
¿Qué hago si mi prestamista agrega cargos inesperados cerca del cierre?
Revise con cuidado su Loan Estimate y su Closing Disclosure. Usted tiene derecho a cuestionar los cargos y a buscar otro financiamiento si los costos pasan de lo aceptable.
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